최근 유명 프렌차이즈의 가로수길 입점으로 점포임대료가 높아지면서 인근 골목길 상권이 꿈틀대고 있다. 임대료가 오르며 원주민들이 상권 주변으로 내몰린 까닭이다.

일부 유명상권의 점포임대료가 급증하며 상권변화속도는 기존에 비해 더 빨라지고 있다.

또 우리나라 전체 인구가 자연감소 추세로 돌아서면서 한정된 유동인구가 어디에 집중되느냐가 더욱 중요해질 전망이다.

지난달 25일 통계청 자료에 따르면 전국 17개 시·도 가운데 2013년 전남 인구가 자연감소한데 이어 2014년 강원도 지역이 감소추세로 돌아섰고, 오는 2017년에는 전북·경북의 인구가 자연감소 추세로 돌아설 예정이다.

통계청 관계자는 "지역별 자연감소 추세가 이어지다가 2030년쯤엔 우리나라 전체 인구가 자연 감소할 전망"이라고 밝혔다.

이달에는 전세난으로 서울의 인구의 경기권 유출이 지속되며 1000만명 이하로 떨어졌다.

앞으로 SNS 등 소셜네트워크서비스의 발달로 정보공유속도가 빨라짐에 따라 한정된 유동인구 수요를 어떻게 상권으로 끌어들이느냐가 중요해진다는 것이 업계관계자들의 전망이다.

◇ 유명상권 임대료 증가율 높고 '젠트리피케이션' 현상 가속화

최근 입소문을 타는 유명 상권은 임대료 증가율이 가파르다.

부동산114의 '2016년 1분기 상업용 부동산 분기리포트'에 따르면 최근 외국인 관광객들과 젊은이들이 많이 찾는 가로수길 및 압구정 일대의 월 임대료가 지난분기 대비 6.6% 상승해 ㎡당 5만 3900원을 기록했다.

더불어 강남 신사역 일대 역시 평균 월 임대료가 ㎡당 5만 3700원을 기록하며 지난 분기대비 3.8% 올랐다.

반면 2000년대 활발한 상권이었던 홍대 일대의 월 임대료는 ㎡당 3만 4300원을 기록해 지난분기 대비 6.8% 감소했다.

반면 유명상권이 입소문을 타면서 임대료는 오르지만 '젠트리피케이션' 현상은 심화되는 모양새다.

젠트리피케이션이란 구도심이 번성해 사람들이 몰리며 임대료가 올라 원주민들이 도심 외곽으로 내몰리는 현상을 뜻한다.

한국감정원이 발간한 '2015 부동산 상권분석보고서'를 보면 2013년 4분기 1.8%에 불과했던 홍대합정 상권의 중·대형상가 공실률은 2015년 2분기 7.5%까지 올랐다.

신사상권의 임대료, 공실률 변화 추이, 자료=한국감정원

강남구 신사동 일대 상권 역시 임대료가 꾸준히 오르며 공실률도 함께 높아지는 현상을 보였다.

부동산 업계의 한 관계자는 "젠트리피케이션은 약 15년 전 홍대와 같이 임대료가 싼 특정 지역에 특정 문화로 형성된 상권에 대기업 등이 진출하면서 임대료가 폭등하고 그 상권만의 특색이 사라지는 현상"며 "그 지역만의 특색이 사라지면 그 상권은 붕괴되고 사람들은 다른 곳으로 옮겨간다"고 설명했다.

◇ 임대료 폭등지역 폐업신고율 오르며 주변으로 새로운 상권 형성 움직임 보여

서울 주요상권 임대료 변화 추이, 자료=한국감정원

강남의 가로수길이나 이태원의 경리단길은 젊은이들 뿐 아니라 외국인들도 많이 찾는 서울의 관광명소다.

하지만 2일 기준 서울시 우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 신사동 점포의 폐업신고율은 1.7%로 지난해 같은 분기 대비 4% 증가했고, 3년 간 개업 대비 폐업신고율은 16%로 지난해 같은 분기 대비 22.8%가 늘었다.

경리단길이 있는 이태원2동 역시 점포 폐업신고율 이 2.8%, 3년간 폐업신고율이 11.4% 증가했고 점포증감률도 45.3% 올랐다.

새로 문을 여는 점포비율도 높아졌지만 반대로 문을 닫는 점포의 수도 증가하고 있다는 뜻이다.

과거 명동에서 홍대, 그리고 최근의 가로수길·이태원으로 주요 상권이 변화했듯 높은 임대료에 내몰린 구도심 상인들과 한류열풍으로 인한 외국인관광객들의 수요 증가로 새로운 지역에 상권이 형성될 움직임을 보이고 있다.

가로수길 일대의 임대료가 오르자 임대료가 저렴한 인근으로 상권이 이동하면서 '세로수길'이 들어섰다.

지난해 6월 개통된 연남동 경의선 숲길은 미국의 센트럴파크에 비유되며 '연트럴파크'라고 불리며 젊은이들을 중심으로 한 유동인구가 모이고 있다.

이외에도 종로구 서순라길·영등포구 문래동 철공소거리·성수동 구두거리 등 낮은 임대료와 고유한 지역특색을 갖춘 곳으로 구도심 상인들이 새로운 상권을 형성하는 추세다.

김민영 부동산114 리세치센터DB개발팀 대리는 "올해 상반기 상업용 부동산 움직임을 살펴보면 연남동과 상수동의 임대료가 많이 오르다보니 해당 상권의 상인들이 외곽지역인 망원동·연희동으로 퍼져나가는 움직임을 보이고 있다"며 "최근 가로수길 임대료가 비싸지자 기존 압구정 로데오 거리에서 넘어왔던 상인들이 다시 로데오 거리 저렴한 골목상권으로 재진입하려는 움직임도 관측됐다"고 말했다.