[김학렬 부동산 칼럼리스트]대부분의 부동산 투자자들의 로망은 상가에서 월세를 받는 것이다.
대한민국 최고 상권인 강남역 파리바게뜨와 뚜레쥬르 매장이 철수했다. 건물주가 기존 월세 7천만원에서 1억 4천만원으로 인상을 요구하자 결국 이전을 선택한 것이다. 1억원 이상의 월세를 받는 상가의 가격은 얼마일까? 월세를 1억이라고 하면 년수익률 5%를 감안하면 상가의 시세는 240억이 된다. 50평 기준으로 보면 평당 4억 8천만원이다. 강남역 만큼 높지는 않더라도 서울 주요 상권의 상가의 평당 시세는 1억원 전후이다. 일반 투자자들이 소유할 수 있는 부동산으로는 정말 부담스러운 가격이다. 결국 안정적인 월세를 받을 수 있는 상가에 투자할 수 있는 투자자들은 어느정도 이상의 투자 자금이 있는 경우다.
그렇다면 상가를 주거시설 투자 비용으로 소유할 수 있는 방법은 없을까?
상가를 소유하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 상가를 매입하는 방법과 상가를 신축하는 것이다. 상가 매입의 경우는 다시 두가지로 나눌 수 있다. 신규 상가를 분양받는 것과 기존 상가를 매입하는 것이다. 신규 상가는 일반적으로 그 지역 아파트 분양 시세보다 3~5배 정도 높다고 보면 된다. 이또한 부담스럽기는 마찬가지다. 기존 상가의 시세는 지역의 상권 활성화 정도에 따라서 시세가 천차 만별이다. 강남역 같이 대한민국 최고의 상권은 평당 억대 단위이고, 지방의 군 단위의 상가는 평당 5백만원이 안되는 경우도 있다. 신규 상가든 기존 상가든 가격이 상대적으로 낮은 경우는 상권이 활성화되지 않았을 확률이 높다. 따라서, 안정적인 월세를 받기가 어려울 수 있다. 따라서 수익률이 낮더라도 영업이 잘되는 상권 내 상가를 구입할 수 밖에 없다.
상가로 개발된 부동산은 최초 가격부터 높다. 초기 부담금을 줄이기 위해서 일반 주택을 신축하면서 일부분을 상가로 전용하는 경우가 많다. 이른바 상가주택이다. 상가주택 내에 있는 상가는 상가 빌딩으로 신축된 경우보다는 가격이 낮다. 상가 전용 건물은 상업지구 시세이고 상가주택은 주거지구 시세이기 때문에 당연히 두 상가의 가격 차이가 있다. 그래서, 최근 몇 년 동안 상가주택 신축 및 기존 상가주택 매매가 인기가 있었던 것이다. 그렇지만 상가주택은 규모가 있기 때문에 이또한 가격 부담이 만만치 않다.
하지만 상가주택에서 아이디어를 얻을 수 있다. 현재 주거시설이지만 상가로 전용할 수 있다면 주거시설 시세로 매입을 하고 상가시설의 월세를 받을 수 있는 구조를 만들 수 있다. 아무리 주거지역 내 상가라 하더라도 상권이 활성화 되었을 경우는 주거 부동산 보다 훨씬 높은 시세 인상 및 월세 수준도 높을 수 밖에 없기 때문이다. 따라서, 상권이 아니었지만 상권으로 발전가능성이 있는 지역의 주거용 부동산을 선점하는 것은 상가를 소유하는 방법으로 가장 효과적인 방법이 될 수 있다.
주변 상권이 확장하여 상가주택의 상가가 아니라 아예 일반 주택으로 건축된 부동산을 상가로 리모델링을 하는 경우도 최근 많아지고 있다. 대표적인 곳이 바로 홍대 상권이다. 과거 홍대 상권은 홍익대학교 인근 상가만을 의미했었다. 홍대 상가들이 인기르 끌면서 상권이 확장되어 대로변으로는 신축 빌딩들이 들어서기 시작했다. 대로변 빌딩으로는 폭발하는 홍대 상권에 대한 수요를 충당할 수 없어. 이면도로인 뒷골목 내 있는 주택, 빌라, 다세대 등도 리모델링을 통해 상가로 변화하게 되었다. 그렇게 홍익대학교 주변 지역의 주택들이 기하급수적으로 상가로 변화가 되었다. 최초 서교동에서 동교동, 합정동, 성산동, 연남동, 망원동, 창전동, 상수동까지 상권이 확대되었다. 상가가 전혀 없었던 신수동, 당인동까지 상가들이 진출하고 있다. 이제 홍대 위주의 상권이 아니라 마포구 전체가 상업지구가 되었다. 주거 위주의 지역의 부동산 평당 1천만원 전후였었는데 이제 마포구의 거의 모든 지역이 평당 3천만원 이상으로 시세가 상승하고 있다.
다세대/빌라가 상가로 변화된 예는 용산구에서도 찾아 볼 수 있다. 이태원 상권이 포화가 되자 경리단길로 확장이 되고, 심지어는 해방촌도 상권화 되고 있다. 경리단길도, 해방촌도 애초에 상가로 만들어진 부동산은 거의 없다. 대부분 낡은 구옥들을 개조한 것이다. 숙명여대 상권도 마찬가지다. 종로구의 북촌도, 서촌도 모두 기존 단독주택이나 다세대, 빌라를 상가로 전용한 것이다.
상권의 확장 방향은 쉽게 예상할 수 있다. 따라서 상권이 확장될 것으로 예상되는 지역의 주거 부동산을 구입한 후에 상가로 임대를 주는 방법은 상가를 상대적으로 저렴한 가격에 소유할 수 있는 하나의 팁이 될 것이다.
최근 상가주택을 신축할 수 있는 택지개발지가 인기 있는 이유가 여기에 있다. XML
대한민국 최고 상권인 강남역 파리바게뜨와 뚜레쥬르 매장이 철수했다. 건물주가 기존 월세 7천만원에서 1억 4천만원으로 인상을 요구하자 결국 이전을 선택한 것이다. 1억원 이상의 월세를 받는 상가의 가격은 얼마일까? 월세를 1억이라고 하면 년수익률 5%를 감안하면 상가의 시세는 240억이 된다. 50평 기준으로 보면 평당 4억 8천만원이다. 강남역 만큼 높지는 않더라도 서울 주요 상권의 상가의 평당 시세는 1억원 전후이다. 일반 투자자들이 소유할 수 있는 부동산으로는 정말 부담스러운 가격이다. 결국 안정적인 월세를 받을 수 있는 상가에 투자할 수 있는 투자자들은 어느정도 이상의 투자 자금이 있는 경우다.
그렇다면 상가를 주거시설 투자 비용으로 소유할 수 있는 방법은 없을까?
상가를 소유하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 상가를 매입하는 방법과 상가를 신축하는 것이다. 상가 매입의 경우는 다시 두가지로 나눌 수 있다. 신규 상가를 분양받는 것과 기존 상가를 매입하는 것이다. 신규 상가는 일반적으로 그 지역 아파트 분양 시세보다 3~5배 정도 높다고 보면 된다. 이또한 부담스럽기는 마찬가지다. 기존 상가의 시세는 지역의 상권 활성화 정도에 따라서 시세가 천차 만별이다. 강남역 같이 대한민국 최고의 상권은 평당 억대 단위이고, 지방의 군 단위의 상가는 평당 5백만원이 안되는 경우도 있다. 신규 상가든 기존 상가든 가격이 상대적으로 낮은 경우는 상권이 활성화되지 않았을 확률이 높다. 따라서, 안정적인 월세를 받기가 어려울 수 있다. 따라서 수익률이 낮더라도 영업이 잘되는 상권 내 상가를 구입할 수 밖에 없다.
상가로 개발된 부동산은 최초 가격부터 높다. 초기 부담금을 줄이기 위해서 일반 주택을 신축하면서 일부분을 상가로 전용하는 경우가 많다. 이른바 상가주택이다. 상가주택 내에 있는 상가는 상가 빌딩으로 신축된 경우보다는 가격이 낮다. 상가 전용 건물은 상업지구 시세이고 상가주택은 주거지구 시세이기 때문에 당연히 두 상가의 가격 차이가 있다. 그래서, 최근 몇 년 동안 상가주택 신축 및 기존 상가주택 매매가 인기가 있었던 것이다. 그렇지만 상가주택은 규모가 있기 때문에 이또한 가격 부담이 만만치 않다.
하지만 상가주택에서 아이디어를 얻을 수 있다. 현재 주거시설이지만 상가로 전용할 수 있다면 주거시설 시세로 매입을 하고 상가시설의 월세를 받을 수 있는 구조를 만들 수 있다. 아무리 주거지역 내 상가라 하더라도 상권이 활성화 되었을 경우는 주거 부동산 보다 훨씬 높은 시세 인상 및 월세 수준도 높을 수 밖에 없기 때문이다. 따라서, 상권이 아니었지만 상권으로 발전가능성이 있는 지역의 주거용 부동산을 선점하는 것은 상가를 소유하는 방법으로 가장 효과적인 방법이 될 수 있다.
주변 상권이 확장하여 상가주택의 상가가 아니라 아예 일반 주택으로 건축된 부동산을 상가로 리모델링을 하는 경우도 최근 많아지고 있다. 대표적인 곳이 바로 홍대 상권이다. 과거 홍대 상권은 홍익대학교 인근 상가만을 의미했었다. 홍대 상가들이 인기르 끌면서 상권이 확장되어 대로변으로는 신축 빌딩들이 들어서기 시작했다. 대로변 빌딩으로는 폭발하는 홍대 상권에 대한 수요를 충당할 수 없어. 이면도로인 뒷골목 내 있는 주택, 빌라, 다세대 등도 리모델링을 통해 상가로 변화하게 되었다. 그렇게 홍익대학교 주변 지역의 주택들이 기하급수적으로 상가로 변화가 되었다. 최초 서교동에서 동교동, 합정동, 성산동, 연남동, 망원동, 창전동, 상수동까지 상권이 확대되었다. 상가가 전혀 없었던 신수동, 당인동까지 상가들이 진출하고 있다. 이제 홍대 위주의 상권이 아니라 마포구 전체가 상업지구가 되었다. 주거 위주의 지역의 부동산 평당 1천만원 전후였었는데 이제 마포구의 거의 모든 지역이 평당 3천만원 이상으로 시세가 상승하고 있다.
다세대/빌라가 상가로 변화된 예는 용산구에서도 찾아 볼 수 있다. 이태원 상권이 포화가 되자 경리단길로 확장이 되고, 심지어는 해방촌도 상권화 되고 있다. 경리단길도, 해방촌도 애초에 상가로 만들어진 부동산은 거의 없다. 대부분 낡은 구옥들을 개조한 것이다. 숙명여대 상권도 마찬가지다. 종로구의 북촌도, 서촌도 모두 기존 단독주택이나 다세대, 빌라를 상가로 전용한 것이다.
상권의 확장 방향은 쉽게 예상할 수 있다. 따라서 상권이 확장될 것으로 예상되는 지역의 주거 부동산을 구입한 후에 상가로 임대를 주는 방법은 상가를 상대적으로 저렴한 가격에 소유할 수 있는 하나의 팁이 될 것이다.
최근 상가주택을 신축할 수 있는 택지개발지가 인기 있는 이유가 여기에 있다. XML
